Não. O boletim de alojamento é obrigatório para hóspedes estrangeiros, incluindo os cidadãos da UE, mas não para os portugueses.
Guia 2026 · Alojamento Local
SIBA e obrigações do Alojamento Local em 2026: o guia para quem gere vários imóveis
Com um alojamento local, as obrigações cabem numa folha de cálculo. Com 4, 10 ou 20 imóveis, multiplicam-se: há um registo, um seguro, uma placa e uma taxa turística por imóvel, além de dezenas de boletins SIBA por semana. Este guia reúne o que a lei exige em 2026, com a fonte oficial de cada regra, e o que a ALerta faz para te ajudar a cumprir.
Este guia é informativo e não substitui o teu contabilista nem um jurista. As regras mudam; confirma sempre na fonte oficial indicada.
Resumo
As sete obrigações num só quadro
| Obrigação | O que exige | Quem fiscaliza ou recebe | Como a ALerta ajuda |
|---|---|---|---|
| Registo RNAL | Comunicação prévia com prazo no Balcão Único Eletrónico | Câmara municipal; Turismo de Portugal (RNAL) | Guarda a licença e o RNAL de cada imóvel e acompanha o estatuto municipal |
| Placa identificativa | Placa junto à entrada (exceto moradias) | ASAE e câmara | Item da lista de conformidade de cada imóvel; comprar e afixar a placa é contigo |
| Seguro | RC extracontratual, mínimo de €75.000 por sinistro | Câmara | Alertas antes de o seguro caducar |
| SIBA | Boletim por hóspede estrangeiro, em 3 dias úteis | UCFE / SSI | Link para o hóspede, submissão após a tua aprovação, estado em tempo real |
| INE | Resposta ao IPHH quando abrangido | INE | Resumo para o inquérito do INE |
| IRS | Rendimentos da categoria B | AT | Rendimento por imóvel, prazos e exportações |
| Taxa turística | Cobrança e entrega à câmara, conforme o regulamento municipal | Câmara | Cálculo a partir das reservas |
1. Registo no RNAL
Antes de abrir ao público, cada AL tem de ser registado através de uma comunicação prévia com prazo no Balcão Único Eletrónico. Se a câmara não se opuser no prazo de 60 dias (90 dias em áreas de contenção), o número de registo passa a ser o título para explorar o alojamento. O registo fica no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL), do Turismo de Portugal. Qualquer alteração aos dados ou a cessação da atividade tem de ser comunicada no Balcão Único no prazo de 10 dias. O regime atual resulta do DL 128/2014, alterado pelo DL 76/2024.
2. Placa identificativa
Nos hostels, a placa identificativa é afixada no exterior do edifício, junto à entrada principal. Nos estabelecimentos de hospedagem, nos apartamentos e nos quartos, é afixada junto à entrada do estabelecimento. O modelo é definido por lei: acrílico transparente com 200 × 200 mm. Segundo o Guia Técnico do Turismo de Portugal, não afixar a placa é uma contraordenação leve, com coima de €150 a €500 para pessoas singulares.
3. Seguro de responsabilidade civil
O titular da exploração tem de ter um seguro de responsabilidade civil extracontratual válido, que cubra os danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros. O capital mínimo é de €75.000 por estabelecimento e por sinistro. Se o AL estiver num prédio em propriedade horizontal, precisas também de um seguro que cubra os danos causados por incêndio. A câmara pode pedir prova do seguro, que tens de apresentar em três dias. Se não tiveres seguro válido, o registo pode ser cancelado.
4. SIBA: comunicação de hóspedes estrangeiros
A Lei de Estrangeiros (Lei 23/2007, artigos 15.º e 16.º) obriga quem aloja estrangeiros a título oneroso a preencher um boletim de alojamento por cada hóspede. Isto inclui os cidadãos de outros Estados da UE. A comunicação faz-se no SIBA, o Sistema de Informação de Boletins de Alojamento, que é gerido pela Unidade de Coordenação de Fronteiras e Estrangeiros (UCFE), junto do Sistema de Segurança Interna, desde a extinção do SEF. O prazo é de três dias úteis após a entrada e três dias úteis após a saída, contados por dias inteiros. Os hóspedes portugueses não são comunicados. Os boletins são conservados durante um ano após a comunicação da saída. As coimas por incumprimento estão previstas no artigo 203.º da mesma lei.
5. INE: o inquérito IPHH
O Inquérito à Permanência de Hóspedes na Hotelaria e Outros Alojamentos (IPHH) é mensal. No continente, abrange em regra os alojamentos locais com 10 ou mais camas, que é o limiar do Regulamento (UE) 692/2011. Nas Regiões Autónomas, pode abranger alojamentos mais pequenos. Se o INE te contactar, a resposta é obrigatória e gratuita, e é feita no WebInq, nos prazos indicados.
6. IRS: categoria B e regime simplificado
Os rendimentos do AL são rendimentos empresariais da categoria B do IRS. No regime simplificado, o artigo 31.º do Código do IRS aplica um coeficiente de 0,35 aos rendimentos de AL em moradia ou apartamento. Se o imóvel estiver numa área de contenção, o coeficiente é de 0,50. Na prática, 35% ou 50% da receita conta como rendimento tributável. Também podes optar pela contabilidade organizada; fala com o teu contabilista para escolheres.
7. Taxa municipal turística
Cada câmara define se cobra taxa turística, quanto cobra e com que isenções. Em Lisboa, a taxa de dormida é de €4 por hóspede e por noite desde 1 de setembro de 2024. Aplica-se a partir dos 13 anos, até um máximo de 7 noites por estadia, e há isenções, por exemplo para estadias por motivos de tratamento médico. Com imóveis em vários concelhos, as regras de cada um podem ser diferentes.
Como a ALerta mantém o portefólio em dia
Ter cada obrigação controlada é uma parte do trabalho. A outra é saber, todos os dias, em que estado está cada imóvel. Na ALerta:
- Cada imóvel tem uma pontuação de conformidade (verde, amarelo ou vermelho) e uma lista de itens em aberto.
- Recebes alertas antes de seguros e certificados de segurança caducarem.
- Cada reserva concluída tem uma fatura-recibo certificada, emitida através do InvoiceXpress e comunicada à AT.
- O Radar Regulatório (a partir do plano Growth) acompanha as mudanças nacionais, europeias e municipais e diz-te que imóveis cada uma afeta.
Para 4 a 8 imóveis, o plano Growth custa €69/mês; para 9 a 20 imóveis, o plano Pro custa €119/mês. Vê todos os planos em Preços.
Geres vários alojamentos? Vê a ALerta para gestores de 4 a 15+ imóveis. Vens do Talkguest ou do Hostkit? Vê a comparação.
FAQ
Perguntas frequentes
Três dias úteis após a entrada e três dias úteis após a saída, contados por dias inteiros.
Não. Desde a extinção do SEF, os boletins de alojamento são comunicados à UCFE, que funciona junto do Sistema de Segurança Interna, no portal siba.ssi.gov.pt.
Um seguro de responsabilidade civil extracontratual com um capital mínimo de €75.000 por estabelecimento e por sinistro, segundo o Turismo de Portugal.
Os hostels, os estabelecimentos de hospedagem, os apartamentos e os quartos têm. As moradias não estão incluídas nessa obrigação.
Não. Dá-te registos mais organizados e exportações por imóvel, para que o teu contabilista trabalhe com melhor informação.
Vê a conformidade de todos os teus imóveis
Adiciona os teus imóveis, liga as reservas e vê numa tarde o que cada um ainda tem por cumprir. São 10 dias grátis: indicas o cartão e o NIF no registo e só pagas no dia 10. Se cancelares antes, não pagas nada.
Começar o teste grátisFontes oficiais
- SIBA, perguntas frequentes (UCFE/SSI)
- SIBA, legislação e protocolos
- Lei 23/2007, artigos 15.º e 16.º (versão consolidada, PGDL)
- Turismo de Portugal, Guia Técnico do Alojamento Local, regime jurídico (jan. 2025)
- Decreto-Lei 76/2024 (Diário da República)
- gov.pt, guia do Alojamento Local
- INE, IPHH no WebInq
- INE, metodologia do IPHH
- CIRS, artigo 31.º (Portal das Finanças)
- Câmara Municipal de Lisboa, taxa turística
- Aviso 18684/2024/2 (Diário da República)