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Regulation explainer

DL 76/2024: o que mudou (mesmo) no Alojamento Local

O DL 76/2024 desmontou boa parte do Mais Habitação: registos sem prazo de validade, poder devolvido às câmaras e novas regras de condomínio. O que muda para o teu AL — com fontes oficiais.

Entre 2023 e 2024, o regime do Alojamento Local mudou de direção duas vezes. Primeiro veio o Mais Habitação, com um pacote de restrições que deixou muitos proprietários a fazer contas à vida. Um ano depois, o Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro — em vigor desde 1 de novembro de 2024 — desmontou a maior parte dessas medidas. Se desististe de acompanhar o vaivém, este artigo é o teu mapa: o que caiu, o que ficou e onde deves estar atento em 2026.

De onde vínhamos: o que o Mais Habitação tinha imposto

A Lei n.º 56/2023 (o "Mais Habitação", de outubro de 2023) trouxe para o AL um conjunto de medidas duras: suspensão da emissão de novos registos na generalidade do território, registos com prazo de cinco anos renováveis e uma reapreciação geral marcada para 2030, uma contribuição extraordinária nova (a CEAL), registos pessoais e intransmissíveis, e um papel reforçado do condomínio — incluindo a exigência de autorização prévia para registar um AL em fração habitacional.

Foi este pacote que o DL 76/2024 veio, em grande parte, reverter: o seu artigo 5.º revoga expressamente os artigos 18.º a 21.º e 52.º da Lei n.º 56/2023 e altera o regime jurídico do AL (Decreto-Lei n.º 128/2014) em conformidade.

O fim da CEAL — e porque não foi o DL 76/2024 a acabar com ela

Aqui vale a pena ser rigoroso, porque circula muita confusão: a CEAL não foi revogada pelo DL 76/2024. Quem a eliminou foi o Decreto-Lei n.º 57/2024, de 10 de setembro, um mês antes — e com efeitos retroativos a 31 de dezembro de 2023 (data corrigida pela Declaração de Retificação n.º 34/2024/1). Na prática, a retroatividade apagou o único ano em que a contribuição chegaria a ser devida.

O mesmo diploma eliminou ainda o agravamento do coeficiente de vetustez no IMI que o Mais Habitação tinha criado para imóveis em AL. O DL 76/2024 completou depois a limpeza, revogando as restantes medidas de AL da Lei n.º 56/2023.

O fim da caducidade: o teu registo deixou de ter prazo

O Mais Habitação tinha introduzido registos com validade de cinco anos, renováveis, e uma reapreciação geral de todos os registos durante o ano de 2030. O DL 76/2024 revogou o artigo 6.º-A do regime do AL e os artigos da Lei n.º 56/2023 que sustentavam a reapreciação e a caducidade dos registos inativos.

O efeito: o registo deixou de ter prazo de validade — não há renovações a pedir nem reapreciação marcada no calendário. (Nota de rigor: a lei não usa a expressão "duração indefinida"; o efeito resulta da revogação das normas de caducidade.)

E a transmissibilidade?

A regra do "registo pessoal e intransmissível" também caiu. O registo voltou a poder transmitir-se — com uma nuance importante: em áreas de contenção, o regulamento municipal pode estabelecer limitações proporcionais à transmissibilidade de novos registos nas modalidades de moradia e apartamento, salvo em casos como sucessão, transmissão a cônjuge ou unido de facto, descendentes ou ascendentes, e divórcio.

O poder voltou às câmaras — e é aí que deves estar atento

Esta é a mudança com mais consequências práticas para 2026. A suspensão nacional automática de novos registos acabou; em troca, os municípios ganharam instrumentos próprios:

  • Podem aprovar um regulamento administrativo dedicado ao AL no seu território (artigo 4.º, n.º 5 do regime do AL);
  • É nesse regulamento que definem áreas de contenção e áreas de crescimento sustentável, ao nível da freguesia ou de zonas delimitadas (artigo 15.º-A);
  • Enquanto preparam o regulamento, podem suspender novos registos até um ano em áreas especificamente delimitadas (artigo 15.º-B, n.º 2);
  • Os municípios com mais de 1 000 registos tiveram 12 meses para deliberar se exerciam este poder regulamentar.

Na prática, a pergunta "posso abrir ou expandir?" deixou de ter uma resposta nacional — passou a ser respondida concelho a concelho, em regulamentos que mudam sem grande alarde. É exatamente este tipo de mudança silenciosa que vale a pena seguir de perto: já acompanhamos as regras por município em Lisboa, Porto, Cascais, Albufeira, Loulé e Lagos.

O condomínio ganhou voz — mas com regras claras

O DL 76/2024 substituiu o modelo do Mais Habitação por dois mecanismos distintos, que convém não confundir:

  1. Oposição a um AL existente: a assembleia de condóminos pode opor-se através de deliberação fundamentada aprovada por mais de metade da permilagem do edifício, com fundamento na prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio e afetem o descanso dos condóminos. Quem decide é o presidente da câmara municipal, e há espaço para uma fase de acordo antes do cancelamento. Se o registo for cancelado por esta via, o imóvel pode ficar impedido de voltar ao AL até cinco anos.
  2. Proibição para o futuro: o condomínio pode alterar o seu regulamento para proibir o AL no edifício, com aprovação de dois terços da permilagem — mas essa proibição só produz efeitos para registos futuros; não afeta os AL já registados.

Ao mesmo tempo, caiu a exigência de autorização prévia do condomínio para registar um novo AL em fração habitacional, que o Mais Habitação tinha imposto.

O que NÃO mudou: SIBA, seguro, TMT e IRS

Nada do que se segue foi tocado pelo DL 76/2024 — as tuas obrigações do dia a dia continuam exatamente iguais:

  • Comunicação de hóspedes estrangeiros: continua obrigatória, por boletim de alojamento, no prazo de três dias úteis, à GNR ou PSP (Lei n.º 23/2007, artigos 15.º e 16.º). Tens o processo completo no nosso guia prático do SIBA.
  • Seguro de responsabilidade civil: continua obrigatório, com capital mínimo de 75 000 € por sinistro (artigo 13.º-A do regime do AL); a falta de seguro válido é fundamento de cancelamento do registo. Escrevemos sobre o que a lei exige ao teu seguro.
  • Taxa municipal turística: continua a ser decidida município a município — outra razão para conheceres as regras do teu concelho.
  • IRS: o enquadramento fiscal dos rendimentos de AL não foi alterado por este diploma. Se estás no regime simplificado, vê quando ele te favorece e quando te sai caro.
  • Placa identificativa e livro de reclamações: continuam obrigatórios (artigos 18.º e 20.º do regime do AL).

Cronologia e fontes

DataO que aconteceu
6 out 2023Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação): restrições ao AL, CEAL, caducidade dos registos
10 set 2024DL n.º 57/2024 revoga a CEAL e o agravamento do IMI, com efeitos a 31/12/2023
23 out 2024DL n.º 76/2024 publicado: reverte as medidas de AL do Mais Habitação
1 nov 2024DL n.º 76/2024 entra em vigor
dez 2024Declaração de Retificação n.º 39/2024/1 corrige remissões do diploma
2025Municípios com mais de 1 000 registos deliberam sobre os seus regulamentos
20 mai 2026Começa a aplicar-se o Regulamento (UE) 2024/1028 — as regras europeias de partilha de dados

É aqui que a ALerta entra

O DL 76/2024 tirou pressão de cima dos proprietários — mas mudou o sítio onde a regulação acontece. Deixou de ser uma lei nacional que lês uma vez, e passou a ser um mosaico de regulamentos municipais que mudam sem aviso nos sites das câmaras.

É para isso que existe o Radar da ALerta: seguimos os regulamentos do teu município, os diplomas no Diário da República e as regras europeias, e avisamos-te quando algo muda que te afeta — antes de seres apanhado de surpresa. Junta-te à lista de espera e fica a saber primeiro.

Fontes