IVA no Alojamento Local: 6% ou 23%, e Quando Nem Isso se Aplica
Antes de escolheres entre 6% e 23% de IVA no alojamento local, confirma se estás isento e qual taxa se aplica a cada serviço que faturas.
Quando começas a emitir faturas a hóspedes, há uma pergunta que aparece sempre mais cedo do que gostarias: cobro IVA a 6% ou a 23%? É uma dúvida legítima — e normalmente mal colocada. Antes de escolheres uma taxa, vale a pena confirmar algo mais básico: estás, sequer, obrigado a liquidar IVA nas tuas faturas de alojamento local?
Este artigo não substitui o guia detalhado sobre o erro mais comum ao aplicar 6% ou 23%, que já tratámos em IVA na faturação ao hóspede: 6% ou 23%, o erro que muitos hosts cometem. Aqui o objetivo é outro: perceber o enquadramento completo, desde a isenção até às duas taxas, para que a decisão deixe de ser um palpite.
Antes de 6% ou 23%: confirma se estás isento
A maioria dos hosts mais pequenos em Portugal — sobretudo quem gere um ou dois alojamentos a tempo parcial — está enquadrada no regime de isenção previsto no artigo 53.º do Código do IVA. Este regime aplica-se a sujeitos passivos cujo volume de negócios anual fica abaixo de um limiar definido por lei, e dispensa-os de liquidar IVA nas faturas emitidas aos hóspedes.
Isto significa que, se estás neste regime, a pergunta "6% ou 23%?" nem se coloca: emites fatura ou fatura-recibo sem qualquer IVA, com a menção de isenção exigida por lei. É um erro comum — e compreensível — aplicar uma taxa qualquer "por garantia" quando, na verdade, não deverias liquidar imposto nenhum.
O valor atual do limiar e as condições exatas do regime estão descritos no Portal das Finanças, e vale a pena confirmá-los sempre que o teu volume de negócios se aproxima da fronteira — a lei tem vindo a ser ajustada nos últimos anos.
Quando deixas de estar isento
Há duas formas de sair do regime de isenção:
- Por ultrapassagem do limiar — quando o teu volume de negócios anual excede o valor definido por lei, passas a estar obrigado a liquidar IVA a partir do período seguinte, de acordo com as regras de transição previstas no Código do IVA.
- Por opção voluntária — podes renunciar à isenção mesmo sem ultrapassar o limiar, normalmente porque te compensa deduzir o IVA de obras, mobiliário ou equipamento que compraste para o alojamento.
Gerir quatro, oito ou doze alojamentos torna esta transição mais provável — e mais difícil de ignorar, porque o volume de negócios cresce mais depressa do que num AL isolado. Se giras vários imóveis, faz sentido rever este enquadramento com o teu contabilista pelo menos uma vez por ano, não apenas quando já ultrapassaste o limiar.
Depois do regime normal: 6% ou 23%
Uma vez fora da isenção, aí sim entra a dúvida entre as duas taxas. Em termos gerais, no continente:
- A taxa reduzida (6%) aplica-se tipicamente ao serviço de alojamento em si — a dormida, incluindo serviços que fazem parte normal da estadia, como a limpeza incluída no preço ou o pequeno-almoço integrado no pacote.
- A taxa normal (23%) tende a aplicar-se a serviços cobrados à parte que não são essenciais à estadia — por exemplo, transfers, atividades turísticas vendidas separadamente, ou serviços extra pedidos fora do que consta na reserva.
Nos Açores e na Madeira as taxas aplicáveis são diferentes das do continente, por isso esta distinção entre "serviço principal" e "serviço acessório" mantém-se, mas com valores regionais próprios — confirma com o teu contabilista qual a taxa correspondente à tua região.
A linha divisória entre o que é "parte da estadia" e o que é "serviço à parte" é exatamente onde a maioria dos hosts tropeça — e é o tema que já tratámos em detalhe no artigo sobre o erro mais comum na faturação com IVA entre 6% e 23%.
Uma referência rápida
| Situação | Taxa provável | Porquê |
|---|---|---|
| Dormida simples, sem extras | 6% | Serviço principal de alojamento |
| Dormida com pequeno-almoço incluído no preço | 6% | Parte do pacote de estadia |
| Limpeza extra pedida a meio da estadia, faturada à parte | 23% | Serviço autónomo, não essencial |
| Transfer aeroporto vendido separadamente | 23% | Serviço de terceiros, não é alojamento |
| Parqueamento cobrado à parte | 23% | Serviço acessório não incluído na dormida |
Esta tabela é um ponto de partida, não uma regra fechada — cada situação depende de como o serviço está descrito na fatura e de como foi vendido ao hóspede. Por isso a forma como emites a fatura importa tanto quanto a taxa que escolhes: vale a pena rever como emitir fatura aos hóspedes do Airbnb e da Booking, para garantir que a descrição de cada linha reflete o que realmente vendeste.
O que acontece se aplicares a taxa errada
Se liquidaste 6% quando deverias ter liquidado 23%, o mais provável é teres de regularizar a diferença junto da Autoridade Tributária — algo que o teu contabilista resolve com uma correção, mas que dá mais trabalho quanto mais tempo passar sem ser detetado. Se, ao contrário, liquidaste 23% quando bastava 6%, estás a cobrar mais do que devias ao hóspede, o que pode pesar na tua competitividade sem qualquer benefício fiscal.
Nenhum dos dois cenários é dramático se for apanhado cedo. O problema aparece quando o erro se repete em dezenas de faturas ao longo de vários meses, porque aí a correção deixa de ser pontual e passa a ser um projeto.
IVA e IRS são enquadramentos diferentes
Um erro frequente é misturar o enquadramento em IVA com o enquadramento em IRS. São impostos distintos, com regras próprias: podes estar isento de IVA e, ainda assim, estar enquadrado no regime simplificado de IRS, ou vice-versa. Perceber se o regime simplificado te favorece em sede de IRS é uma análise separada da que fazes para o IVA — vale a pena ler quando o regime simplificado de IRS no alojamento local te favorece, para não tomares decisões de faturação a pensar no imposto errado.
Em resumo
Antes de decidires entre 6% e 23%, confirma três coisas: se estás isento, se o estás por omissão ou por escolha, e se o serviço que estás a faturar é mesmo "alojamento" ou um extra à parte. É uma sequência simples, mas é precisamente a ordem que costuma faltar quando o programa de faturação só te dá duas opções e nenhuma delas é "nenhuma das anteriores".
Manter este enquadramento revisto com regularidade — sobretudo se geres vários alojamentos e o teu volume de negócios está a crescer — poupa-te a correção de faturas meses depois, que é sempre mais trabalhosa do que acertar à primeira.
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