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Regulation explainer

Como emitir fatura aos hóspedes do Airbnb e da Booking (sem dores de cabeça)

Fatura ao hóspede, não à plataforma — e quase sempre na data do pagamento, não '5 dias depois'. IVA a 6%, isenção do art. 53.º (15.000 €), hóspedes sem NIF e comunicação à AT, com fontes.

A faturação é onde a conversa de café dos anfitriões mais diverge da lei: "a plataforma trata disso", "só se o hóspede pedir", "tenho cinco dias". Nenhuma das três é verdade — e as três juntas explicam a maioria dos sustos. Vamos pôr as regras em ordem, com as fontes à vista.

A quem passas fatura: ao hóspede, não à plataforma

O serviço de alojamento é prestado por ti ao hóspede — o Airbnb e a Booking são intermediários. É por isso que a fatura é emitida ao hóspede, por cada estadia, quer ele a peça quer não: o artigo 29.º do CIVA obriga à emissão "independentemente da qualidade do adquirente […] ainda que este não a solicite". A AT já o confirmou especificamente para o alojamento local em informações vinculativas.

E a exceção das comissões? Nas comissões passa-se o inverso: aí és tu o cliente, e é a plataforma que te fatura. Essas faturas têm duas caudas fiscais que muita gente descobre tarde: o IVA autoliquida-se cá (mesmo que estejas isento pelo artigo 53.º — a AT também já o disse por escrito), e os pagamentos às plataformas disparam uma declaração própria, o Modelo 30 — explicámos tudo aqui.

Quando emitir: quase sempre na data do pagamento

A regra que toda a gente cita é o "5.º dia útil" (artigo 36.º, n.º 1 do CIVA). A regra que quase ninguém cita está duas alíneas abaixo: nos pagamentos antecipados, a fatura emite-se na data do recebimento (alínea c)). Como a esmagadora maioria das reservas de AL é paga antes da estadia, a tua realidade prática é esta:

  • Hóspede pagou antecipadamente (o normal no Airbnb/Booking): fatura na data em que recebes o pagamento;
  • Pagamento no check-out: fatura-recibo na hora, ou fatura até ao 5.º dia útil seguinte à prestação do serviço.

No Portal das Finanças, a fatura-recibo serve quando a operação e o pagamento coincidem; para adiantamentos, emite na data do adiantamento.

Hóspede estrangeiro sem NIF: o que pôr no documento

Para consumidores finais, o NIF do adquirente não é obrigatório — só o é "quando este o solicite" (artigo 36.º, n.º 16 do CIVA). Um hóspede estrangeiro sem NIF português não te impede de faturar: emites como consumidor final, identificando o cliente nos termos que o teu software prevê. A orientação oficial da AT sobre hóspedes estrangeiros em concreto é escassa — na dúvida sobre o preenchimento no teu programa de faturação, vale a pena uma pergunta ao contabilista; o princípio legal é o que está acima.

IVA: 6%, e a isenção dos 15.000 €

Duas situações possíveis, e convém saberes em qual estás:

  • Com IVA: o alojamento em estabelecimentos do tipo hoteleiro — onde o AL se inclui — está na verba 2.17 da Lista I: taxa reduzida de 6% no continente (nas Regiões Autónomas aplica-se a taxa reduzida regional, mais baixa). A taxa reduzida cobre o alojamento e o pequeno-almoço não faturado separadamente.
  • Isento (artigo 53.º): se no ano civil anterior não passaste de 15.000 € de volume de negócios em território nacional, podes beneficiar da isenção — regime que foi reformulado pelo DL n.º 35/2025 (em vigor desde julho de 2025). Atenção às regras de saída: ultrapassar o limiar em mais de 25% obriga a sair do regime de imediato. E a isenção não te dispensa de emitir fatura, nem de a comunicar à AT, nem da autoliquidação do IVA das comissões.

Se estás a pesar isenção vs. regime normal (ou simplificado vs. organizada no IRS), o artigo sobre o regime simplificado ajuda a arrumar as peças — com o contabilista a fechar a decisão.

Comunicar à AT: a fatura não acaba quando a emites

Toda a fatura emitida tem de chegar à AT até ao dia 5 do mês seguinte (DL n.º 198/2012, artigo 3.º) — por webservice, ficheiro SAF-T (PT) ou inserção manual no portal. Quem fatura no Portal das Finanças tem isto resolvido por definição; quem usa software próprio precisa de garantir a comunicação. Desde 2023, o ATCUD é obrigatório nos documentos fiscais, e o código QR acompanha as faturas de software certificado.

Faturar à escala: onde isto começa a doer

Uma fatura por estadia, na data de cada pagamento, comunicada até ao dia 5, com o hóspede certo e o enquadramento certo — vezes 4, 8, 15 alojamentos. É o mesmo padrão que já descrevemos quando o Excel deixa de chegar: não é uma tarefa difícil, é uma tarefa incansável.

É para isso que a ALerta integra com o InvoiceXpress: as reservas entram, as faturas saem com os dados certos na data certa, e a comunicação à AT segue sozinha. Junta-te à lista de espera e transforma a faturação naquilo que ela devia ser — um subproduto automático das tuas reservas, não uma segunda profissão.

Fontes