Regulamento (UE) 2024/1028: o que muda para o teu alojamento local com o registo único europeu

O alojamento local em Portugal sempre teve as suas próprias regras — RNAL, licenças municipais, comunicações à AT. Mas desde que o Regulamento (UE) 2024/1028 entrou em vigor, há uma camada nova por cima de tudo isso: um sistema de registo único a nível europeu para alojamentos de curta duração.

Não é uma substituição do que já existe. É uma adição. E ignorá-la pode custar-te visibilidade nas plataformas — ou pior, colocar-te em incumprimento sem te aperceberes.

O que é, afinal, este regulamento europeu?

O Regulamento (UE) 2024/1028 — também chamado de Short-Term Rental Regulation ou STRR — foi aprovado pelo Parlamento Europeu e pelo Conselho com um objetivo claro: criar um sistema harmonizado de registo e partilha de dados para alojamentos de curta duração em toda a União Europeia.

A lógica é simples: as plataformas como Airbnb, Booking ou VRBO operam em vários países ao mesmo tempo, mas até agora cada país (e muitas vezes cada município) tinha as suas próprias regras de registo. Isso criava um labirinto de conformidade — tanto para os anfitriões como para as próprias plataformas.

Com este regulamento, os Estados-Membros ficam obrigados a criar ou adaptar os seus sistemas de registo para que sejam interoperáveis, e as plataformas ficam obrigadas a verificar e exibir os números de registo dos alojamentos que listam.

O que muda concretamente para ti

Se tens um alojamento local em Portugal, o teu número RNAL — o registo no Registo Nacional de Alojamento Local — passa a ter um papel ainda mais central do que já tinha.

O regulamento europeu exige que:

• Os anfitriões registem os seus alojamentos junto das autoridades nacionais competentes antes de os listar nas plataformas.
• As plataformas verifiquem a validade dos números de registo e os exibam nas listagens.
• As plataformas partilhem dados de atividade com as autoridades competentes de forma regular — o que significa que a AT e os municípios vão ter acesso a informação muito mais detalhada sobre quem está a operar e com que volume.

Na prática: se a tua listagem não tiver um número de registo válido e visível, as plataformas podem suspendê-la. Não é uma ameaça vaga — é uma obrigação que as plataformas têm de cumprir sob pena de sanções.

Portugal já tem o RNAL — estou automaticamente em conformidade?

Quase, mas não completamente.

Ter o número RNAL é o ponto de partida. O que o regulamento europeu acrescenta é a obrigação de esse número estar efetivamente visível nas tuas listagens em todas as plataformas onde operas. Não basta tê-lo guardado numa gaveta ou inserido numa só plataforma.

Além disso, à medida que Portugal adaptar a sua legislação nacional para cumprir o regulamento europeu — e essa adaptação está em curso — podem surgir requisitos adicionais de comunicação ou atualização de dados.

O calendário de aplicação

O regulamento foi publicado no Jornal Oficial da União Europeia em 2024 e estabelece prazos faseados para a sua aplicação. Os Estados-Membros têm um período de transição para adaptar os seus sistemas nacionais, e as plataformas têm os seus próprios prazos para implementar os mecanismos de verificação e partilha de dados.

O que isto significa na prática: o processo já começou, mesmo que nem tudo esteja ainda totalmente operacional. Esperar para ver não é uma estratégia — é um risco.

O que deves fazer agora

1. Confirma que o teu RNAL está ativo e atualizado

Acede ao portal do Balcão Único Eletrónico (BUE) e verifica que o teu registo está válido, que os dados do alojamento estão corretos e que não há nenhuma comunicação pendente.

2. Verifica as tuas listagens em todas as plataformas

Abre cada plataforma onde tens o alojamento listado — Airbnb, Booking, VRBO, ou qualquer outra — e confirma que o número RNAL está inserido no campo correto. Cada plataforma tem o seu próprio campo para o número de registo; não basta mencioná-lo na descrição.

3. Mantém-te atento às atualizações da legislação nacional

Portugal ainda está a adaptar o quadro legal interno para cumprir o regulamento europeu. Isso pode traduzir-se em novos requisitos ou formulários. Acompanhar o Diário da República e as comunicações do Turismo de Portugal é a forma mais direta de não seres apanhado desprevenido.

4. Guarda os comprovativos

Se as plataformas te pedirem documentação adicional para verificar o teu registo, responde rapidamente e guarda cópias de tudo. A burocracia europeia tem memória longa.

A partilha de dados: o que muda para a AT e os municípios

Este é talvez o aspeto menos falado, mas um dos mais relevantes.

O regulamento obriga as plataformas a partilhar dados de atividade — número de noites, receitas, ocupação — com as autoridades competentes de cada Estado-Membro. Em Portugal, isso inclui a AT e potencialmente os municípios.

O que isto significa: a capacidade de cruzamento de dados entre o que declaras e o que as plataformas reportam vai aumentar significativamente. Não é alarmismo — é a direção clara da política europeia. Quem tem a declaração de IRS em ordem não tem nada a temer. Quem não tem, tem um problema crescente.

Em resumo

O Regulamento (UE) 2024/1028 não reinventa o alojamento local em Portugal — mas reforça a importância de teres o teu registo em ordem e visível em todo o lado. O RNAL deixa de ser apenas um requisito nacional e passa a ser a tua credencial europeia.

A boa notícia: se já operas de forma regular, o esforço adicional é relativamente pequeno. Trata-se sobretudo de garantir que o número certo está no sítio certo, em todas as plataformas, e de ficares atento às adaptações que a legislação portuguesa vai introduzindo.

Compliance não é um evento — é um estado contínuo. E este regulamento é mais um lembrete disso.