Mais Habitação vs. DL 76/2024: o que mudou mesmo e o que ainda se aplica ao teu AL
O DL 76/2024 alterou regras importantes do alojamento local — mas o Mais Habitação não desapareceu. Percebe o que continua em vigor.
Desde 2023 que o quadro legal do alojamento local parece um puzzle em constante mudança. Primeiro o Mais Habitação, depois o DL 76/2024, entretanto a CEAL a entrar e a sair — é difícil saber o que ainda conta e o que ficou para trás.
Este artigo não é um resumo jurídico exaustivo. É um mapa prático: o que mudou, o que não mudou, e onde tens de estar atento.
O Mais Habitação não desapareceu
Há um equívoco comum: muitos proprietários assumem que o DL 76/2024 "revogou o Mais Habitação". Não foi bem assim.
O Mais Habitação — o pacote legislativo aprovado em 2023 — continua a produzir efeitos em várias dimensões do alojamento local. O que o DL 76/2024 fez foi ajustar, corrigir e acrescentar regras ao regime existente, não substituí-lo por completo.
Pensa assim: o Mais Habitação definiu o terreno. O DL 76/2024 moveu algumas peças em cima desse terreno.
A CEAL: essa foi outra história
A Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local — a CEAL — foi um dos elementos mais contestados do Mais Habitação. E foi mesmo revogada.
Mas atenção ao detalhe: a revogação da CEAL não veio do DL 76/2024. Veio de legislação anterior, com efeitos retroativos ao final de 2023. Ou seja, a CEAL nunca chegou a ser efetivamente cobrada — mas a sua eliminação foi um ato legislativo separado, não uma consequência direta do DL 76/2024.
Se viste algum artigo a misturar os dois diplomas neste ponto, é um erro frequente. São medidas distintas, com origens distintas.
O que o DL 76/2024 trouxe de novo
Fim da caducidade automática — por agora
Uma das medidas mais polémicas do Mais Habitação era a caducidade dos registos de AL existentes, que obrigaria muitos proprietários a renovar as suas licenças. O DL 76/2024 suspendeu esse mecanismo, remetendo uma reavaliação para uma data futura.
Isso significa que o teu registo atual não caduca automaticamente por força desse prazo. Mas não significa que o tema está encerrado — a reavaliação do regime está prevista, e o quadro pode voltar a mudar.
Condomínios com mais poder
O DL 76/2024 reforçou os mecanismos que permitem aos condomínios opor-se à atividade de alojamento local em frações de edifícios. As regras concretas dependem do regulamento de cada condomínio e das deliberações em assembleia — mas o enquadramento legal para essa oposição ficou mais robusto.
Se tens AL num apartamento em regime de propriedade horizontal, vale a pena verificar o estado atual do regulamento do teu condomínio e se houve deliberações recentes sobre o tema.
Seguro de responsabilidade civil
O diploma introduziu a obrigatoriedade de um seguro de responsabilidade civil com um capital mínimo por sinistro. O valor exato está definido na lei — consulta o texto do diploma ou um mediador de seguros para confirmar o montante atualizado e garantir que a tua apólice cumpre o requisito.
Se já tens seguro, verifica se o capital segurado está alinhado com o mínimo legal. Muitas apólices antigas podem ficar aquém.
O que continua igual (e que não podes ignorar)
O Mais Habitação mantém em vigor um conjunto de obrigações que não foram alteradas pelo DL 76/2024:
- Registo obrigatório na plataforma do Balcão Único Eletrónico e comunicação às plataformas de reservas
- Comunicação de hóspedes ao SEF/AIMA (para estadias com cidadãos não-comunitários)
- Obrigações fiscais associadas à categoria de rendimentos prediais ou empresariais, consoante o enquadramento
- Restrições municipais — vários municípios mantêm zonas de contenção onde novos registos estão limitados ou suspensos
Estas obrigações existiam antes do Mais Habitação, foram confirmadas por ele, e o DL 76/2024 não as alterou.
Como ler este puzzle sem te perderes
A sobreposição de diplomas é real e cria confusão legítima. Uma forma de te orientares:
| Tema | Diploma relevante | Estado atual |
|---|---|---|
| Caducidade dos registos | DL 76/2024 | Suspensa, reavaliação futura |
| CEAL | Legislação específica anterior | Revogada (nunca cobrada) |
| Seguro RC mínimo | DL 76/2024 | Em vigor |
| Oposição de condomínios | DL 76/2024 | Reforçada |
| Registo e comunicação de hóspedes | Regime base + Mais Habitação | Em vigor |
| Zonas de contenção municipais | Mais Habitação + deliberações municipais | Em vigor (varia por município) |
O que fazer agora
Não precisas de ser advogado para gerir um AL em conformidade — mas precisas de ter a informação certa sobre o teu caso concreto.
Três pontos de partida:
- Confirma o estado do teu registo no Balcão Único Eletrónico — se está ativo e sem pendências.
- Verifica a tua apólice de seguro — o capital por sinistro cumpre o mínimo legal?
- Consulta o regulamento do teu condomínio — houve deliberações recentes sobre AL?
O quadro legal vai continuar a evoluir. A reavaliação do regime está no horizonte, e os municípios continuam a afinar as suas regras locais. Manter-te informado não é paranoia — é simplesmente boa gestão.